서울시 강남 3구 및 용산구 아파트 토지거래허가구역 확대 지정

1. 개요

정부와 서울시는 2025년 3월 19일 강남구, 서초구, 송파구, 용산구의 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했다. 이는 지난달 12일 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역을 해제한 지 35일 만에 이루어진 조치로, 강남 3구에서 시작된 집값 급등 현상이 확산되자 이를 억제하기 위한 초강수 정책으로 평가된다.

2. 주요 내용

• 지정 대상: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 아파트 2,200개 단지, 약 40만 가구
• 지정 기간: 2025년 3월 24일~9월 30일 (6개월)
• 규제 내용:
  • 신규 아파트 매매 계약 시 관할 구청장의 허가 필수
  • 실거주 목적의 매매만 허용, 갭투자(전세 끼고 매입) 불가
  • 2년간 실거주 의무 부여
  • 규제 대상에서 제외됐던 서초구 반포동과 용산구 한남동 포함

3. 배경 및 필요성

• 토지거래허가구역 해제(2025년 2월 12일) 이후 강남 3구 아파트 가격이 급등하면서 시장 불안 확대
• 서울 아파트 가격 상승세가 강남 3구뿐만 아니라 인근 지역으로 확산
• 국정 혼란기 속에서 부동산 시장 불안 장기화 가능성 우려
• 정부의 시장 안정화 및 투기 억제 필요성 증가

4. 정부 및 서울시 입장

• 국토교통부 박상우 장관: "서울 및 수도권 주택가격이 이례적으로 빠르게 상승하고 있으며, 이러한 움직임이 주변 지역으로 확산하는 모습이 나타나고 있어 선제적인 대응이 시급하다."
• 오세훈 서울시장: "지난달 토지거래허가구역 해제 이후 강남을 중심으로 변동성이 커진 점을 겸허히 받아들이며, 이에 따른 시장 과열을 막기 위해 단호하게 대응하겠다."

5. 정책 신뢰도 및 시장 반응

• 불과 한 달여 만에 규제 완화에서 강력한 규제로 급변한 정책에 대한 신뢰도 문제
• 시장 변동성이 오히려 커질 가능성 존재
• 투자자 및 실수요자 모두 혼란스러운 상황

6. 추가 조치 및 향후 전망

• 풍선효과 차단: 마포구, 성동구 등 인근 지역 추가 지정 검토
• 기존 토지거래허가구역 유지: 압구정, 여의도, 목동, 성수동 등 주요 재건축·재개발 단지 포함
• 시장 안정 조치 강화:
  • 조정대상지역 및 투기과열지구 확대 검토
  • 주택담보대출 및 전세대출 규제 강화
  • 자금조달계획서 제출 의무화 및 자금출처 조사
  • HUG 전세대출 보증비율 하향 조정(100% → 90%) 조기 시행(7월 → 5월)
  • 정책대출(디딤돌·버팀목) 금리 추가 인상 검토

7. 결론

이번 조치로 서울 내 토지거래허가구역은 기존 52.79㎢에서 163.96㎢로 약 3배 확대되며, 이는 서울시 전체 면적(605.24㎢)의 약 27%에 해당한다. 정부는 이번 조치 이후에도 시장이 과열될 경우 금융·세제 등 추가 규제를 고려할 방침이다. 그러나 정책의 급격한 변화로 인한 부작용 및 시장 불확실성 증가 가능성이 있어 향후 시장 반응을 면밀히 지켜봐야 할 필요가 있다.